A l’hora d’analitzar la part econòmica d’una obra existent, cal tenir en compte un element molt important al món de la construcció que ens pot portar a assolir la tasca amb èxit: ens referim a les xifres econòmiques, específicament el pressupost i el finançament.
Aquestes dues parts, la majoria de vegades, marquen una part determinant en la presa de decisions, i és una de les fases més complexes d’una obra; és per això que els Monitoring Financers en obres de construcció estan prenent tanta rellevància i importància en aquests darrers anys.
Un Monitoring Financer és una auditoria fiscal, normalment destinada i encarregada per empreses financeres que aporten el capital complet o part d’aquest per emprendre una obra de construcció.
És un treball de recerca, que ajuda aquestes parts involucrades al projecte a prendre decisions. Aquest document té com a finalitat aportar una visió general de l’estat de l’obra i de la seva viabilitat, així mateix, durant el transcurs de l’obra, permet donar a conèixer a l’inversor la inversió realitzada fins ara i la previsió de fons necessaris per emprendre els treballs amb èxit. Per aquest motiu cal que es realitzi de forma realista i objectiva, contractant normalment empreses especialitzades i alienes a les parts (promotor, constructora i entitat financera).
L’estructura i l’estil d’aquests Monitoring Financers pot variar, però els elements essencials del document s’han d’incloure a l’anàlisi, aquests solen ser:
– Fase prèvia de recopilació de dades
– Introducció que mostri els antecedents del projecte.
– Planificació i desenvolupament de les obres.
– Cost del desenvolupament i viabilitat econòmica.
– Conclusions.
La fase prèvia de recopilació de dades és només el començament. Per dur-la a terme, cal conèixer la ubicació de les obres, el projecte executiu, les parts que el portaran a terme, la planificació de les obres, si hi ha circumstàncies especials relatives a afeccions de la parcel·la (servituds, geologia de la zona, arqueologia…). En general podem dir que com més fonts d’informació tinguem, més gran serà la possibilitat de fer un Monitoring Financer complet i que es tradueixi en un coneixement clar per a l’Inversor.
A més d’aquesta part prèvia de recopilació de dades, és essencial que tant la propietat com l’empresa constructora atorguin l’accés complet a la gestió econòmica de l’obra durant tot el procés d’execució, facilitant pressupostos, contractes, certificacions, ordres de canvi i altra documentació que permeti tenir una visió clara de la salut econòmica i viabilitat d’aquesta. L’accés a aquesta informació permetrà tenir coneixement dels registres de flux i on s’estan gastant en cada moment els diners.
Un cop s’aborda la redacció de l’informe de Monitoring Financer, en els primers apartats se sol fer un resum del projecte constructiu, d’una forma genèrica i sense gaires tecnicismes, penseu que moltes vegades l’inversor o l’entitat financera per a la qual va destinada el nostre informe, es dedica al finançament i no a la construcció. En aquest apartat també s’hi inclouen les dades del promotor, la constructora principal i subcontractes, els organismes oficials com Ajuntaments amb les seves regulacions per a la llicència d’obra, les assegurances implicades durant i després de l’execució de l’obra, entre d’altres.
Entrant ja en matèria, el següent apartat important a incloure és la planificació i el desenvolupament de l’obra. En tot moment hem de conèixer la planificació d’obres acordada per ambdues parts i reflectida en el contracte. És important conèixer i tenir clares les principals fites tant de projecte com de les obres, sense oblidar els tràmits addicionals que se solen necessitar per a una correcta recepció de l’edifici, com poden ser certificats finals d’obra, visites dels tècnics de l’Ajuntament, sol·licitud de escomeses de serveis essencials (llum, gas, aigua, sanejament…), sol·licitud de llicència de primera ocupació, etc. Totes aquestes deuen quedar perfectament estudiades i reflectides en la planificació. Això ens evitarà endarreriments inesperats que immediatament es tradueixen en costos addicionals per al promotor i per tant per a l’inversor.
Per a l’apartat de costos i viabilitat econòmica és important que tots els costos associats a l’obra vinguin reflectits al corresponent contracte entre promotor i constructora, així com conèixer el tipus de contracte sobre el qual es basarà el desenvolupament dels treballs. No és objectiu d’aquest article descriure cadascuna d’aquestes fórmules, però sí que podem esmentar els diferents tipus de contracte ordenats de menor a major risc per al promotor: Contracte clau en mà, Contracte a mesurament tancat, Contracte a mesurament obert, Contracte a llibres oberts o per administració i, finalment, contracte per lots.
Normalment, l’informe de Monitoring Financer se sol dividir en petits informes mensuals que descriuen l’estat econòmic de les obres en cada mes, se sol acompanyar de taules i gràfiques on es reflecteix el certificat fins a la data i la previsió dels propers mesos. També s’ha de fer esment a les ordres de canvi i el seu cost en cas que n’hi hagi. És aquest apartat on l’inversor pot veure en quin capítol de l’obra concret s’estan invertint els diners i tenir una visió futura de l’estat del finançament per poder fer la seva pròpia previsió de fons.
Finalment, és molt aconsellable incloure un petit apartat de conclusions, en què es reflecteixi de forma gràfica (normalment per codi de colors) si cadascun dels apartats que s’han inclòs a l’informe compleixen o no amb els requisits exigits o si tenim algun apartat que requereixi alguna acció immediata per alguna de les parts implicades.
Per descomptat, tots aquests passos o consells sobre els Monitoring Financers són teòrics. A la pràctica, cada obra, cada promotor i cada entitat financera és diferent i pot tenir necessitats diametralment oposades. Però sempre que seguim un rigor exquisit a la nostra feina i presentem un informe breu, complet i comprensible, tot encaixarà i haurem complert el nostre objectiu.
Jesus Ramos
Project Manager | Top Management Group
