Bei der Analyse der wirtschaftlichen Aspekte eines bestehenden Bauprojekts müssen wir ein sehr wichtiges Element in der Welt des Bauwesens berücksichtigen, das uns zum Erfolg der Aufgabe führen kann: Es handelt sich um die Wirtschaftsdaten, insbesondere um das Budget und die Finanzierung.
Diese beiden Bereiche sind in den meisten Fällen ein entscheidender Faktor bei der Entscheidungsfindung, und es handelt sich um eine der komplexesten Phasen eines Bauprojekts; aus diesem Grund hat das Finanzmonitoring bei Bauarbeiten in den letzten Jahren so viel Relevanz und Bedeutung bekommen.
Ein Finanzmonitoring ist eine Finanzprüfung, die in der Regel von Finanzunternehmen, die das gesamte oder einen Teil des Kapitals für ein Bauprojekt bereitstellen, veranlasst und in Auftrag gegeben wird.
Es handelt sich um eine Forschungsarbeit, die den am Projekt beteiligten Parteien hilft, Entscheidungen zu treffen. Zweck dieses Dokuments ist es, einen Überblick über den Stand und die Durchführbarkeit des Projekts zu geben und den Investor im Laufe des Projekts über die bisher getätigten Investitionen und die Prognose der für den erfolgreichen Abschluss der Arbeiten erforderlichen Mittel zu informieren. Aus diesem Grund muss sie realistisch und objektiv durchgeführt werden, in der Regel durch Beauftragung spezialisierter Unternehmen, die nicht mit den Parteien (Bauträger, Bauunternehmen und Finanzinstitut) verbunden sind.
Die Struktur und der Stil dieses Finanzmonitorings können variieren, aber die wesentlichen Elemente des Dokuments müssen in die Analyse einbezogen werden. Diese sind in der Regel:
– Vorläufige Datenerhebungsphase
– Einleitung, in der der Projekthintergrund dargestellt wird.
– Planung und Entwicklung der Arbeiten.
– Kosten der Projektentwicklung und wirtschaftliche Tragfähigkeit.
– Schlussfolgerungen.
Die vorläufige Datenerhebungsphase ist nur der Anfang. Für ihre Durchführung ist es notwendig, den Standort der Arbeiten, das Ausführungsprojekt, die ausführenden Parteien, die Planung der Arbeiten und eventuelle Besonderheiten des Grundstücks (Grunddienstbarkeiten, Geologie des Gebiets, Archäologie…) genau zu kennen. Im Allgemeinen können wir sagen: je mehr Informationsquellen uns zur Verfügung stehen, desto größer ist die Möglichkeit, ein vollständiges Finanzmonitoring zu gestalten, was sich in klarem Wissen für den Investor niederschlägt.
Zusätzlich zu diesem Teil der Datenerhebung ist es wichtig, dass sowohl die Immobilie als auch die Baufirma während des gesamten Ausführungsprozesses vollen Zugang zur wirtschaftlichen Verwaltung der Arbeiten gewähren und Budgets, Verträge, Bescheinigungen, Änderungsaufträge und andere Unterlagen zur Verfügung stellen, aus denen ein klarer Überblick über die wirtschaftliche Gesundheit und Lebensfähigkeit der Arbeiten hervorgeht. Der Zugang zu diesen Informationen ermöglicht einen Einblick in die Datenströme und in die Frage, wofür das Geld zu jedem Zeitpunkt ausgegeben wird.
Nach der Erstellung des Finanzmonitoring-Berichts enthalten die ersten Abschnitte in der Regel eine Zusammenfassung des Bauprojekts, und zwar in allgemeiner Form und ohne zu viele technische Details, wobei zu berücksichtigen ist, dass der Investor oder die Finanzinstitution, für die unser Bericht bestimmt ist, sich häufig mit der Finanzierung und nicht mit dem Bau beschäftigt. Dieser Abschnitt enthält auch Angaben zum Bauträger, zur Hauptbaufirma und zu den Subunternehmern, zu den amtlichen Stellen wie z. B. den Gemeinden mit ihren Vorschriften für die Baugenehmigung, zu den Versicherungen während und nach der Ausführung der Bauarbeiten und vieles mehr.
Der nächste wichtige Abschnitt ist die Planung und Entwicklung der Arbeiten. Der von beiden Parteien vereinbarte und im Vertrag festgehaltene Arbeitsplan muss jederzeit eingehalten werden. Es ist wichtig, die wichtigsten Meilensteine des Projekts und der Bauarbeiten zu kennen und sich darüber im Klaren zu sein, ohne dabei die zusätzlichen Verfahren zu vergessen, die in der Regel für die ordnungsgemäße Abnahme des Gebäudes erforderlich sind, wie z. B. Abschlussbescheinigungen, Besuche der Techniker des Gemeindeamts, Anträge auf Anschluss an die wichtigsten Versorgungsnetze (Strom, Gas, Wasser, Kanalisation usw.), Anträge auf eine Erstbelegungsgenehmigung usw. Letztere sollten bei der Planung in vollem Umfang miteinbezogen und entsprechend widergespiegelt werden. Auf diese Weise werden unerwartete Verzögerungen vermieden, die für den Bauträger und damit auch für den Investor sofort zusätzliche Kosten verursachen würden.
Für den Abschnitt Kosten und wirtschaftliche Tragfähigkeit ist es wichtig, dass alle mit den Arbeiten verbundenen Kosten in dem entsprechenden Vertrag zwischen dem Projektträger und der Baufirma enthalten sind und dass die Art des Vertrags, auf dem die Entwicklung der Arbeiten beruht, bekannt ist. Es ist nicht das Ziel dieses Artikels, jede dieser Formeln zu beschreiben, aber wir können die verschiedenen Arten von Verträgen in der Reihenfolge des geringsten bis höchsten Risikos für den Projektträger nennen: Schlüsselfertigbauvertrag, Closed Measurement-Vertrag, Open Measurement-Vertrag, Open Book oder Managementvertrag und schließlich Batch-Vertrag.
Der Bericht über das Finanzmonitoring ist in der Regel in kleine Monatsberichte unterteilt, die den wirtschaftlichen Stand des Werks in dem betreffenden Monat beschreiben und normalerweise von Tabellen und Diagrammen begleitet werden, welche die bisher bescheinigten Beträge und die Prognosen für die kommenden Monate wiedergeben. Ferner sollten Änderungsaufträge und deren Kosten angegeben werden, sofern vorhanden. In diesem Abschnitt kann der Investor sehen, wo das Geld investiert wird, und sich einen Überblick über den Stand der Finanzierung verschaffen, so dass er seine eigene Finanzierungsprognose erstellen kann.
Schließlich empfiehlt es sich, einen kleinen Abschnitt mit Schlussfolgerungen einzufügen, in dem grafisch (in der Regel durch Farbkodierung) dargestellt wird, ob die einzelnen in den Bericht aufgenommenen Abschnitte den geforderten Anforderungen entsprechen oder nicht, oder ob es Abschnitte gibt, die ein sofortiges Handeln einer der beteiligten Parteien erfordern.
Natürlich sind alle diese Schritte oder Tipps zum Finanzmonitoring theoretisch. In der Praxis ist jede Bauarbeit, jeder Bauträger und jedes Finanzinstitut anders und weist möglicherweise diametral entgegengesetzte Bedürfnisse auf.
Jesus Ramos
Projectmanager | Top Management Group
