Skip to content

Cómo hacer un monitoring financiero para una obra de construcción

A la hora de analizar la parte económica de una obra existente, hay que tomar en cuenta un elemento muy importante en el mundo de la construcción que nos puede llevar a lograr la tarea con éxito: nos referimos a las cifras económicas, específicamente el presupuesto y la financiación.

Estas dos partes, en la mayoría de las ocasiones, marcan una parte determinante en la toma de decisiones, y es una de las fases más complejas de una obra; es por esto que los Monitoring Financieros en obras de construcción están tomando tanta relevancia e importancia en estos últimos años.

Un Monitoring Financiero es una auditoría fiscal, normalmente destinado y encargado por empresas financieras que aportan el capital completo o parte del mismo para acometer una obra de construcción.

Es un trabajo de investigación, que ayuda a estas partes involucradas en el proyecto a tomar decisiones. Este documento tiene por finalidad el aportar una visión general del estado de la obra y de la viabilidad de la misma, así mismo, durante el transcurso de la obra, permite dar a conocer al inversor la inversión realizada hasta el momento y la previsión de fondos necesarios para acometer los trabajos con éxito. Por este motivo es necesario que se realice de forma realista y objetiva, contratando para ello normalmente a empresas especializadas y ajenas a las partes (promotor, constructora y entidad financiera).

La estructura y el estilo de estos Monitoring Financieros puede variar, pero los elementos esenciales del documento deben incluirse en el análisis, estos suelen ser:

– Fase previa de recopilación de datos

– Introducción que muestre los antecedentes del proyecto.

– Planificación y desarrollo de las obras.

– Coste del desarrollo y viabilidad económica.

– Conclusiones.

La fase previa de recopilación de datos es sólo el comienzo. Para llevarla a cabo, se debe conocer la ubicación de las obras, el proyecto ejecutivo, las partes que lo van a llevar a cabo, la planificación de las obras, si existen circunstancias especiales relativas a afecciones de la parcela (servidumbres, geología de la zona, arqueología…). En general podemos decir que cuantas más fuentes de información tengamos, mayor será la posibilidad de hacer un Monitoring Financiero completo y que se traduzca en un conocimiento claro para el Inversor.

Además de esta parte previa de recopilación de datos, es esencial que tanto la propiedad como la empresa constructora otorguen el acceso completo a la gestión económica de la obra durante todo el proceso de ejecución, facilitando presupuestos, contratos, certificaciones, ordenes de cambio y demás documentación que permita tener una visión clara de la salud económica y viabilidad de la misma. El acceso a esta información permitirá tener conocimiento de los registros de flujo y dónde se están gastando en cada momento el dinero.

Una vez que se aborda la redacción del informe de Monitoring Financiero, en los primeros apartados se suele hacer un resumen del proyecto constructivo, de una forma genérica y sin demasiados tecnicismos, pensemos que muchas veces el inversor o la entidad financiera para la que va destinada nuestro informe, se dedica a la financiación no a la construcción. En este apartado se incluye también los datos del promotor, la constructora principal y subcontratas, los organismos oficiales como Ayuntamientos con sus regulaciones para la licencia de obra, los seguros implicados durante y tras la ejecución de la obra, entre otros.

Entrando ya en materia, el siguiente apartado importante a incluir es la planificación y desarrollo de la obra. Debemos conocer en todo momento la planificación de obras acordada por ambas partes y reflejada en contrato. Es importante conocer y tener claros los principales hitos tanto de proyecto como de las obras, sin olvidar los trámites adicionales que se suelen necesitar para una correcta recepción del edificio, como pueden ser certificados finales de obra, visitas de los técnicos del Ayuntamiento, solicitud de acometidas de servicios esenciales (luz, gas, agua, saneamiento…), solicitud de licencia de primera ocupación, etc. Todas estas últimas deben de estar perfectamente estudiadas y reflejadas en la planificación. Esto nos evitará retrasos inesperados que inmediatamente se traducen en costes adicionales para el promotor y por consecuencia para el inversor.

Para el apartado de costes y viabilidad económica es importante que todos los costes asociados a la obra vengan reflejados en el correspondiente contrato entre promotor y constructora, así como conocer el tipo de contrato sobre el que se va a basar el desarrollo de los trabajos. No es objetivo de este artículo el describir cada una de estas fórmulas, pero sí que podemos mencionar los distintos tipos de contrato ordenados de menor a mayor riesgo para el promotor: Contrato llave en mano, Contrato a medición cerrada, Contrato a medición abierta, Contrato a libros abiertos o por administración y finalmente, contrato por lotes.

Normalmente, el informe de Monitoring Financiero se suele dividir en pequeños informes mensuales que describen el estado económico de las obras en ese mes, se suele acompañar de tablas y gráficas donde se refleja lo certificado hasta la fecha y la previsión de los próximos meses. También se debe de hacer mención a las órdenes de cambio y su coste en el caso de que las haya. Es este apartado es donde el inversor puede ver en qué capítulo de la obra concreto se está invirtiendo el dinero y tener una visión a futuro del estado de la financiación para poder hacer su propia previsión de fondos.

Finalmente, es muy aconsejable incluir un pequeño apartado de conclusiones, en el que se refleje de forma gráfica (normalmente por código de colores) si cada uno de los apartados que se han incluido en el informe cumplen o no con los requisitos exigidos o si tenemos algún apartado que requiera alguna acción inmediata por alguna de las partes implicadas.

Por supuesto todos estos pasos o consejos sobre los Monitoring Financieros son teóricos. En la práctica, cada obra, cada promotor y cada entidad financiera es distinta y puede tener necesidades diametralmente opuestas. Pero siempre y cuando sigamos un rigor exquisito en nuestro trabajo y presentemos un informe breve, completo y comprensible, todo encajará y habremos cumplido nuestro objetivo.

Jesus Ramos

Project Manager | Top Management Group

Related Posts