Lograr acabados de alta calidad es de gran importancia en la construcción de naves industriales de logística, por lo que detectar en forma y tiempo pertinente los desperfectos de una obra es primordial.
Una lista de repasos se realiza por el Project Management junto con la Dirección Facultativa, previo a la finalización de las obras, para obtener un inventario de los desperfectos físicos o no físicos acontecidos para que la constructora pueda proceder a subsanarlos.
Es importante conocer y anticiparse al momento de la elaboración de este listado para poder prevenir con la antelación suficiente su realización; y de esta manera, todos los agentes de la obra puedan conocer el momento en el que se realizará para tener tiempo de reacción y efectuar la subsanación de desperfectos, que aproximadamente consta de un mes para el constructor para ejecutarlos.
El Project Management y los agentes implicados, deben definir el proceso que se llevará a cabo para poder obtener un listado común que refleje todos los puntos de una forma ordenada y evitar así, listados independientes que dificulten la visibilidad de estos.
Cuando se trata de naves industriales de logística, los defectos detectados ser definidos y agrupados de la siguiente manera:
- Nave
- Oficinas
- Urbanización
- Sala de bombas
- Caseta de vigilancia
- Documentación
Esta estructura, ayudará en la obra a agilizar el proceso y poder tener en cuenta defectos en un orden cronológico de ejecución de la obra.
De esta manera, se generará un listado de puntos junto con fotografías y descripción del problema, necesario para la compresión de todos los agentes de la obra.
Desde Top Management elaboramos un Procedimiento y Template propio, que nos ayuda a configurar este listado de la mejor manera posible para minimizar los recursos y tiempo en obra para su ejecución. Actualmente, existen softwares que nos permiten llevar un listado y ejecución inteligente, mediante modelos 3D o modelos 2D con una retroalimentación del estado de los puntos que facilitan la compresión, ejecución y visibilidad de todos los puntos.
Es por lo que, al principio de la obra, en fase de proyecto, será importante definir las entregas provisionales y definitivas al promotor y/o inquilinos, para que la constructora tome en consideración los oficios y recursos que tenga en obra para poder disminuir su plazo y costes para su resolución.
Para poder minimizar los repasos y defectos ocurridos en obra, en Top Management, hemos elaborado un listado en base a la proporción de repasos ocurridos en tres tipologías de nave diferentes, para que, en un futuro se tengan en cuenta y puedan intentar minimizarse estos durante las fases de proyecto y ejecución de las obras para lograr el acabado óptimo.
La siguiente tabla muestra una estadística con los prototipos de 3 naves que fueron terminadas su construcción en el año 2021:
Ejemplo 1 (40.000 metros cuadrados aprox); Ejemplo 2 (30.000 m2 aprox) y Ejemplo 3 (En 85.000 m2 app) en diferentes partes de la Comunidad de Madrid.
De esta manera, se resumen como el TOP 10 de repasos ocurridos los siguientes:
Salida de fibras en la solera de la nave:
Es importante saber que es un repaso bastante común ya que, debido al asentamiento del hormigón, la aparición de fibras hacia el exterior es recurrente; es por eso que debemos vigilarlas para poder cortarlas y prevenir futuros desprendimientos en las rodaduras de los vehículos.
Falta instalación:
Es común que falten algunas instalaciones (eléctricas, en su mayoría) debido a la existencia de luz provisional en obra o que algunos elementos estén terminados con totalidad. Hay que saber marcarlos para conocer todos aquellos puntos que faltan y que no quede ningún cableado suelto.
Limpieza:
Es sabido que existe una limpieza final de obra que se llevará a cabo posterior a la lista de repasos. Previo a esta limpieza, debemos identificar zonas o elementos importantes que puedan deteriorarse en la nave.
Falta pintura:
La pintura es uno de los elementos realizados al final de las obras, pero es importante destacar aquellos elementos que no hayan sido pintados o que su acabado tras el secado no sea del todo correcto.
La arqueta no cierra:
Al finalizar las obras, debemos comprobar la apertura y el cierre de todas las arquetas existentes de la obra ya que, con el fraguado del hormigón y las dilataciones, algunas pueden no estar accesibles. Estos elementos deben estar limpios para su futuro mantenimiento y evitar posibles problemas en las redes exteriores.
Carpintería:
Hay que revisar la apertura de los elementos de carpintería ya que muchas ventanas o puertas pueden no abrir o cerrar como deberían.
Elementos rotos:
Debemos comprobar que todos los elementos funcionen (luminarias, interruptores, detectores de presencia), ya que algunos podrían haber sido dañados tras el transcurso de las obras, incluso aquellos que aparezcan en la cubierta.
Taladores o agujeros:
Debido a los replanteos de las instalaciones existentes, muchos los agujeros se quedan vistos en los muros. Debemos señalizarlos para no perderles la pista.
Sellados:
Un elemento importante en aquellos elementos de sectorización que debemos comprobar, son los sellados perimetrales tanto en solera con muros como detrás de pilares para poder proteger nuestros sectores frente al fuego.
Falso techo:
Son muchas las placas que con la coordinación de trabajos se dejan sin colocar y debemos echarles un vistazo.
Finalmente, tras las estadísticas que tenemos, ocurre un repaso por cada 0,020 metros cuadrados; siendo este un numero orientativo ya que depende del trabajo que realicen todos los agentes en el transcurso de la obra y dependiendo de los agentes implicados.
Sabiendo este número, debemos intentar minimizar los repasos para mejorar la calidad y los trabajos; y poder economizar recursos y coste de promotores, project management o constructores, así como el tiempo del proceso final de obra.
Marta Salmeron
Project Manager | Top Management Group
