Los desperfectos más comunes en Construcción

Lograr acabados de alta calidad es de gran importancia en la construcción de naves industriales de logística, por lo que detectar en forma y tiempo pertinente los desperfectos de una obra es primordial.

Una lista de repasos se realiza por el Project Management junto con la Dirección Facultativa, previo a la finalización de las obras, para obtener un inventario de los desperfectos físicos o no físicos acontecidos para que la constructora pueda proceder a subsanarlos.

Es importante conocer y anticiparse al momento de la elaboración de este listado para poder prevenir con la antelación suficiente su realización; y de esta manera, todos los agentes de la obra puedan conocer el momento en el que se realizará para tener tiempo de reacción y efectuar la subsanación de desperfectos, que aproximadamente consta de un mes para el constructor para ejecutarlos.

El Project Management y los agentes implicados, deben definir el proceso que se llevará a cabo para poder obtener un listado común que refleje todos los puntos de una forma ordenada y evitar así, listados independientes que dificulten la visibilidad de estos.

Cuando se trata de naves industriales de logística, los defectos detectados ser definidos y agrupados de la siguiente manera:

  • Nave
  • Oficinas
  • Urbanización
  • Sala de bombas
  • Caseta de vigilancia
  • Documentación

Esta estructura, ayudará en la obra a agilizar el proceso y poder tener en cuenta defectos en un orden cronológico de ejecución de la obra.

De esta manera, se generará un listado de puntos junto con fotografías y descripción del problema, necesario para la compresión de todos los agentes de la obra.

Desde Top Management elaboramos un Procedimiento y Template propio, que nos ayuda a configurar este listado de la mejor manera posible para minimizar los recursos y tiempo en obra para su ejecución. Actualmente, existen softwares que nos permiten llevar un listado y ejecución inteligente, mediante modelos 3D o modelos 2D con una retroalimentación del estado de los puntos que facilitan la compresión, ejecución y visibilidad de todos los puntos.

Es por lo que, al principio de la obra, en fase de proyecto, será importante definir las entregas provisionales y definitivas al promotor y/o inquilinos, para que la constructora tome en consideración los oficios y recursos que tenga en obra para poder disminuir su plazo y costes para su resolución.

Para poder minimizar los repasos y defectos ocurridos en obra, en Top Management, hemos elaborado un listado en base a la proporción de repasos ocurridos en tres tipologías de nave diferentes, para que, en un futuro se tengan en cuenta y puedan intentar minimizarse estos durante las fases de proyecto y ejecución de las obras para lograr el acabado óptimo.

La siguiente tabla muestra una estadística con los prototipos de 3 naves que fueron terminadas su construcción en el año 2021:

Construction snag list
snag list
Ejemplo 1 (40.000 metros cuadrados aprox); Ejemplo 2 (30.000 m2 aprox) y Ejemplo 3 (En 85.000 m2 app) en diferentes partes de la Comunidad de Madrid.

De esta manera, se resumen como el TOP 10 de repasos ocurridos los siguientes:

  1. Salida de fibras en la solera de la nave:

Es importante saber que es un repaso bastante común ya que, debido al asentamiento del hormigón, la aparición de fibras hacia el exterior es recurrente; es por eso que debemos vigilarlas para poder cortarlas y prevenir futuros desprendimientos en las rodaduras de los vehículos.

  1. Falta instalación:

Es común que falten algunas instalaciones (eléctricas, en su mayoría) debido a la existencia de luz provisional en obra o que algunos elementos estén terminados con totalidad. Hay que saber marcarlos para conocer todos aquellos puntos que faltan y que no quede ningún cableado suelto.

  1. Limpieza:

Es sabido que existe una limpieza final de obra que se llevará a cabo posterior a la lista de repasos. Previo a esta limpieza, debemos identificar zonas o elementos importantes que puedan deteriorarse en la nave.

  1. Falta pintura:

La pintura es uno de los elementos realizados al final de las obras, pero es importante destacar aquellos elementos que no hayan sido pintados o que su acabado tras el secado no sea del todo correcto.

  1. La arqueta no cierra:

Al finalizar las obras, debemos comprobar la apertura y el cierre de todas las arquetas existentes de la obra ya que, con el fraguado del hormigón y las dilataciones, algunas pueden no estar accesibles. Estos elementos deben estar limpios para su futuro mantenimiento y evitar posibles problemas en las redes exteriores.

  1. Carpintería:

Hay que revisar la apertura de los elementos de carpintería ya que muchas ventanas o puertas pueden no abrir o cerrar como deberían.

  1. Elementos rotos:

Debemos comprobar que todos los elementos funcionen (luminarias, interruptores, detectores de presencia), ya que algunos podrían haber sido dañados tras el transcurso de las obras, incluso aquellos que aparezcan en la cubierta.

  1. Taladores o agujeros:

Debido a los replanteos de las instalaciones existentes, muchos los agujeros se quedan vistos en los muros. Debemos señalizarlos para no perderles la pista.

  1. Sellados:

Un elemento importante en aquellos elementos de sectorización que debemos comprobar, son los sellados perimetrales tanto en solera con muros como detrás de pilares para poder proteger nuestros sectores frente al fuego.

  1. Falso techo:

Son muchas las placas que con la coordinación de trabajos se dejan sin colocar y debemos echarles un vistazo.

Finalmente, tras las estadísticas que tenemos, ocurre un repaso por cada 0,020 metros cuadrados; siendo este un numero orientativo ya que depende del trabajo que realicen todos los agentes en el transcurso de la obra y dependiendo de los agentes implicados.

Sabiendo este número, debemos intentar minimizar los repasos para mejorar la calidad y los trabajos; y poder economizar recursos y coste de promotores, project management o constructores, así como el tiempo del proceso final de obra.

Marta Salmeron

Project Manager | Top Management Group

El Project Monitoring, una cuestión de pasión.

Si alguna vez yo considerara invertir en la construcción, definitivamente buscaría ayuda. De hecho, quiero pensar que la mayoría de los inversores se rodean de los mejores asesores para un negocio de esta naturaleza. ¿Es suficiente que un amigo me recomiende un profesional con buenas referencias? Quizás confiaría en él, pero no con total confianza. Busco alguien serio y riguroso, un soporte técnico, un intermediario entre los diferentes actores, un garante capaz de gestionar los datos globales del proyecto, en fin, que se encargue de casi todo. ¿Existen tales agentes? Pregunto, navego por la red, leo en una página web que esta profesión tiene un nombre: Asistencia en la gestión de proyectos o Project Monitoring… Perfecto, empiezo a verlo claro.

Ahora bien, el primer miedo que me asalta es la adquisición misma del terreno, ni siquiera estoy seguro si estoy comprando bien o mal. Me quedo tranquilo, resulta que esto se hace durante la Due Diligence, el asistente coordina y gestiona el proyecto desde el primer segundo. Posteriormente, me acompañará en la viabilidad del proyecto, la designación del promotor, la puesta en marcha de la operación, el seguimiento de la finalización de obra, incluida una lista de repasos exhaustiva. Lo completará con la conformidad de la recepción definitiva. De esta manera, mi dinero estará seguro.

Descubro más: las tareas de mi intermediario son precisas y claras. Realizará consultas y seguimiento de las empresas involucradas, análisis de documentos (estudio, ejecución y DOE), financieros (ofertas globales, cotizaciones, trabajos adicionales …), gráficos de estudio y ejecución, documentos contractuales. Tengo garantizado el seguimiento de los expedientes administrativos y la participación en reuniones con autoridades locales, desde el diseño hasta la obtención de permisos. También se me ofrecerán soluciones técnicas alternativas, incluido un informe de todas estas reuniones.

Todo fluye, me pongo en marcha, cojo mi teléfono y me pongo en contacto con varias empresas del sector para sondear el mercado, tengo mi dinero y estoy abierto a aprender.

Tras algunos intentos fallidos, sin embargo, la cosa se tuerce, no es oro todo lo que reluce, muy pocas empresas me toman en serio.Justo cuando la desesperación casi hace mella en mi optimismo, me encuentro con interlocutor paciente que me atiende y parece comprenderme, esta vez es una voz femenina la que me hace las preguntas adecuadas, me escucha, la conversación transcurre con fluidez.

Me enfatiza las responsabilidades de un Project Manager desde el punto de vista del Project Monitoring: la importancia de realizar análisis correctos, el hecho de establecer una relación de confianza conmigo y con los actores del proyecto; transmitir la información a tiempo, conocer el proyecto mejor que yo mismo y saber traducir mis necesidades. Me encanta ese último punto.

La dejo hablar, salta a la vista que conoce su trabajo. Ahora me explica los retos de las nuevas misiones de Project Monitoring que podríamos plantearnos en un futuro a corto plazo: Saber adaptarse a los nuevos desarrollos técnicos constructivos, a horarios cada vez más ajustados, a nuevos tipos de edificaciones (último km), y anticipar los problemas administrativos especialmente en el plano ambiental, o los que surjan a lo largo de la obra. Estoy 100% de acuerdo, me conviene, pero tengo una última duda: ¿Dónde están los beneficios de contratar una misión de Project Monitoring en mi obra? La respuesta llega como un soplo de esperanza, la experta me relaciona sus argumentos uno tras otro. La palabra clave es: «ventaja».

Por un lado, ventaja económica al anticipar las soluciones constructivas y adaptar el proyecto a tiempo y, por otro, ventaja económica gracias al análisis técnico y económico de las ofertas que me permitirán identificar los costes adicionales y afrontar las negociaciones sin temor. Se me garantiza el buen funcionamiento de la operación, sobre todo en lo referente a la parte administrativa y a la obtención exitosa de las innumerables autorizaciones necesarias. Se identificarán los desvíos de la planificación y se proporcionarán soluciones para remediar la «mala mano de obra» desde un punto de vista constructivo.

Mi curiosidad crece, me cautiva la profesionalidad de la Project Manager, su agilidad, su pasión, me abro, hablo con ella, decidimos encontrarnos. Al día siguiente, quedamos en París, 136 Rue du Faubourg Poissonnière, un bistró lleno de encanto, muy hygge, ella se presenta a sí misma y a TOP MANAGEMENT, una empresa de ingeniería internacional especializada en la gestión de proyectos de diseño y construcción industriales, logísticos, comerciales y de oficinas. Pido un café:- ¿Cuáles son los proyectos más importantes en los que habéis trabajado en Project Monitoring?

– Proyectos de gran envergadura como el de Carrefour en Poupry, de 130.000m², o proyectos técnicos como una nave de frío de 35.000m² en Lens.

La conversación continúa y ella me explica la metodología que siguen en TOP MANAGEMENT: primero analizan los problemas que pueden surgir durante la obra de antemano y luego envían un informe al cliente para que éste tome una decisión final; luego viene el sinfín de conversaciones telefónicas, las reuniones semanales, bimestrales o mensuales, los Informes periódicos por correo electrónico o el seguimiento de los documentos a analizar… la corto y le pregunto por su empresa en particular:

TOP MANAGEMENT tiene un conocimiento global del sector logístico de más de diez años y está formado por un equipo de expertos muy especializados, con una capacidad de respuesta a los contratiempos insuperable gracias a la versatilidad de los profesionales que la conforman, y todo esto en diferentes idiomas ¿sabías que según el tipo de obra cambia completamente la manera de trabajar?

Algunas construcciones se inician en “blanco,” es decir sin inquilino definido, lo que reduce las interfaces, pero implica trabajar sobre un edificio proyectado con divisiones consideradas según el nivel de riesgo elegido. El sistema de automatización interior del inquilino puede influir en el proyecto según la configuración elegida.   ¿me estás siguiendo?

¡Te seguiré hasta el fin del mundo!

 

¿Obstáculos administrativos? ¡TOP MANAGEMENT los optimiza!

Obstaculos administrativos en proyectos de construcción

En TOP MANAGEMENT lo tienen claro, los trámites administrativos en el sector de la construcción en general y de la construcción logística en particular deben reducirse al máximo. Es fundamental agilizar su gestión para obtener resoluciones favorables en el menor tiempo posible.

En los proyectos que manejamos en Top Management se suceden tres estadios muy bien definidos antes, durante y después de la realización de un proyecto, sea cual sea la prestación de servicios (project monitoring, project management, ingeniería, etc…) esto es: la fase previa, la propia de la construcción y la fase final.

Antes de iniciar cualquier trabajo, se realiza un anteproyecto básico con el fin de agilizar el proceso de licitación y evitar posibles impedimentos futuros. A partir de ahí, un equipo de TOP MANAGEMENT localiza y se reúne con los miembros del ente público correspondiente para presentarles un plano de intenciones, un esbozo, la idea es gestionar los permisos directamente con las autoridades competentes.

El anteproyecto es una primera versión del proyecto que se adecúa fielmente a la legislación vigente. Por ejemplo, si se consideran las regulaciones en cuanto al terreno, siempre se aplicará la normativa local basada en parámetros urbanísticos.

Una vez claros estos parámetros, se presenta la documentación sujeta a conformidad legal, de manera a evitar trabas futuras. Así pues, antes de solicitar cualquier licencia, resulta imprescindible una primera reunión con el arquitecto y con el ingeniero municipal para presentarles la idea, hacerles partícipes y verificar con ellos tanto los requerimientos técnicos como los administrativos.

Si todos los representantes locales se involucran en el proyecto, se abre un diálogo fructífero y los aspectos preliminares se definirán de antemano. Esta reunión es crucial para optimizar los plazos de entrega. Pero no es la única.


Para TOP MANAGEMENT es muy importante que, paralelamente a los contactos con los organismos oficiales directos, se realice también una preconsulta tanto con el Departamento de Industria como con el Departamento Técnico de Bomberos ya que, para la obtención de la licencia de obra, éstos también participan en la toma de decisiones. Hace falta elaborar una separata sin olvidar otros parámetros que puedan afectar a la construcción, como son la localización y las características del terreno, los factores arqueológicos, los hidrográficos, etcétera…

El quid de la cuestión está en revisar exhaustivamente cuáles son las instituciones que intervienen en la obra, identificar las partes, contactarlas a tiempo para tener claros los obstáculos que puedan surgir, y anticiparse a ellos.

En definitiva, una vez detectados todos los implicados en el proceso, y después de haber acordado el anteproyecto, se les facilita un informe completo para verificar una última vez su conformidad antes de presentarlo por las vías administrativas oficiales. Los responsables, al conocer por adelantado el proyecto, agilizaran la obtención de las licencias. Esta manera de trabajar acortará los intervalos en la gestión de cualquier solicitud administrativa, además de permitir resolver dudas o corregir deficiencias antes de que sucedan.


Además, durante la fase de ejecución, es imprescindible informar a las autoridades de cualquier modificación que se realice en el proyecto, así como de los avances en la construcción. Una estrecha relación con los actores suele acabar con la luz verde para la obtención de la licencia de obra y, en el momento de la entrega, si la relación ha sido honesta y productiva, con la licencia de primera ocupación.


Esta es la línea de actuación que promueve TOP MANGEMENT en cualquiera de los 23 países donde actúa desde sus 6 filiales (obviamente salvando las diferencias administrativas de cada territorio) como tesis para agilizar los trámites burocráticos y así lograr una mayor eficiencia en sus misiones: identificar a los actores involucrados, contar con ellos antes, durante y después del proceso de construcción, jamás negarse al diálogo, y mantener siempre a todas las partes bien informadas. La clave es facilitar toda la documentación necesaria lo antes posible con el fin de no retrasar la obra y, si es posible, anticiparse para poder ofrecer una solución adecuada y adaptada para cada situación.

Impacto del COVID-19 en el mercado inmobiliario y de la construcción

¡Nueva actualización! (01/06/2020)

En los últimos días ha habido algunos cambios en el estado de construcciones desarrolladas por  Top Management Group. Para mantenerlo actualizado, nos gustaría compartir con usted el siguiente gráfico:

Impacto del COVID-19 en el mercado inmobiliario y de la construcción

Como se muestra en el gráfico, la mayoría de nuestros proyectos todavía están en fase de estudio.

Además, mientras el número de nuestros proyectos abiertos está aumentando, el número de los proyectos cerrados está disminuyendo.

Asimismo, el número de proyectos parcialmente en curso también ha aumentado. Esperamos poder volver a la «normalidad» lo antes posible.

¡Nueva actualización! (18/05/2020)

En los últimos días ha habido algunos cambios en el estado de construcciones desarrolladas por  Top Management Group. Para mantenerlo actualizado, nos gustaría compartir con usted el siguiente gráfico:

Como se muestra a continuación, casi todos nuestros proyectos se encuentran en fase de estudio o abiertos. Asimismo, el número de proyectos cerrados ha disminuido y los parcialmente en curso han aumentado. Esperamos poder volver a la «normalidad» lo antes posible.