Comment la Maitrise d´ouvrage déléguée permet aux investisseurs d’optimiser la rentabilité, de transformer des actifs logistiques existants et d’améliorer la durabilité de leurs projets.
Lauris Deslex
Managing Partner
Table des matières
Le contexte
Le secteur de l’immobilier logistique évolue rapidement. La compression des taux, la nécessité d’optimiser les actifs existants et les nouvelles exigences en matière de développement durable obligent les investisseurs et les asset managers à repenser la manière dont ils structurent leurs projets.
Dans ce contexte, un modèle qui existe depuis longtemps redevient un choix préférenciel : la Maitrise d´ouvrage déléguée.
Il s’agit d’une approche qui permet de structurer des projets immobiliers selon une logique plus proche de l’investisseur et de l´asset, en combinant analyse financière, gestion technique et exécution opérationnelle dans une même stratégie.
Qu’est-ce que la Maitrise d´ouvrage déléguée (MOD)
La Maitrise d´ouvrage déléguée (MOD) est avant tout une prestation de service.
Elle consiste pour un investisseur à confier la réalisation d’une opération immobilière à une entité spécialisée qui structure et gère l’opération en son nom.
La première étape consiste toujours à structurer l’opération d’un point de vue financier. Cela implique d’intégrer dans un modèle économique l’ensemble des éléments du projet : acquisition du foncier, construction, honoraires d’architectes et d’ingénieurs, ainsi que les autres coûts dits « soft costs ».
À partir de ce modèle, les revenus — principalement les loyers — sont projetés et les dépenses analysées afin de vérifier la viabilité de l’opération.
Autrement dit, le projet est modélisé dès le départ afin d’assurer sa cohérence économique avant l’exécution de l’investissement.
Deux types d’opérations
- Nouvelles constructions
- Rénovation de bâtiments
Ce modèle peut s’appliquer à deux grands types de projets.
Le premier est la promotion d’immeubles neufs : acquisition d’un terrain, développement du bâtiment puis exploitation locative. Dans ce cas, le modèle financier permet de déterminer si l’opération génère la rentabilité attendue.
Par ailleurs, dans le contexte actuel, une grande partie des opérations concerne la transformation d’actifs existants.
De nombreux bâtiments logistiques perdent en compétitivité avec le temps, soit parce que les baux deviennent obsolètes, soit parce que l’actif ne répond plus aux besoins actuels des locataires.
Dans ces situations, le départ d’un locataire ouvre souvent une opportunité de repositionner l’actif. L’analyse consiste alors à évaluer l’investissement nécessaire pour améliorer le bâtiment et l’augmentation de revenus que cette amélioration peut générer et la nouvelle valorisation de l´actif immobilier.
Cette approche est particulièrement pertinente pour les asset managers qui gèrent des portefeuilles complets d’actifs. Si un bâtiment parvient à attirer un locataire de meilleure qualité ou à augmenter son niveau de loyer, la valeur de l’actif augmente automatiquement au sein du portefeuille.
L’importance du temps dans la rentabilité
Dans tout investissement immobilier, le temps est un facteur déterminant.
Plus le capital reste immobilisé longtemps avant de générer des revenus, plus l’impact sur la rentabilité du projet est négatif.
Il est donc essentiel d’optimiser la période entre la mobilisation de l’investissement et le moment où l’actif commence à produire des revenus locatifs.
La Maitrise d´ouvrage déléguée permet de gérer de manière coordonnée toutes les étapes du projet, depuis la structuration financière jusqu’à l’exécution des travaux, ce qui facilite la réduction des délais et l’amélioration de l’efficacité du processus.
Le développement durable comme partie intégrante du modèle
Le développement durable est un autre facteur qui prend une importance croissante dans la promotion et la gestion des actifs logistiques.
Lorsqu’un bâtiment est rénové, une opportunité se présente d’améliorer significativement sa performance énergétique. Ces interventions permettent souvent de renforcer l’isolation du bâtiment, de moderniser les systèmes de climatisation ou d’intégrer des technologies plus efficaces comme l’aérothermie ou la géothermie.
Ces améliorations permettent à des bâtiments avec de faibles performances énergétiques d’atteindre des niveaux supérieurs, ce qui augmente également leur valeur au sein des portefeuilles immobiliers.
Par ailleurs, l’adaptation de bâtiments existants répond aussi à une logique environnementale de plus en plus présente dans le secteur.
Réutiliser et améliorer des actifs déjà construits permet de réduire l’impact lié aux nouvelles constructions tout en optimisant l’utilisation du foncier. Dans de nombreux cas, rénover un bâtiment existant constitue une solution plus efficace tant sur le plan économique qu’environnemental.
De nouvelles compétences pour gérer des projets plus complexes
L’évolution de ce modèle exige également de nouvelles compétences au sein des équipes qui gèrent les projets immobiliers.
La Maitrise d´ouvrage déléguée combine des dimensions traditionnellement séparées : techniques, financières et juridiques. Cela implique de comprendre comment chaque décision prise dans le projet peut influencer le modèle financier global de l’investissement.
C’est pourquoi TOP a mis en place des programmes de formation interne destinés à l’ensemble des profils de l’entreprise, des project managers aux responsables commerciaux et aux équipes administratives.
L’objectif est d’élargir la compréhension des projets selon une perspective plus globale et de permettre aux équipes de passer d’une gestion centrée uniquement sur la construction à une vision plus large du cycle complet d’investissement immobilier.
Une opportunité dans un marché plus exigeant
Le marché de l’immobilier logistique devient de plus en plus compétitif. Les rendements se sont comprimés et l’identification de nouvelles opportunités de développement est plus complexe que lors des cycles précédents.
Dans ce contexte, la Maitrise d´ouvrage déléguée permet d’activer des projets qui, dans des schémas traditionnels, ne seraient pas toujours viables.
Parallèlement, le secteur semble s’orienter vers un modèle dans lequel moins de bâtiments entièrement neufs seront développés et davantage d’efforts seront consacrés à la transformation d’actifs existants.
Dans ce scénario, des modèles de gestion plus flexibles et orientés vers l’investisseur, comme la Maitrise d´ouvrage déléguée, ont un potentiel important pour devenir un outil clé du marché logistique européen.
