Bau & Projektmanagement

Die Dienstleistungen im Rahmen des Construction & Project Management bestehen aus einer technischen Unterstützung, die bei der Ausführung der durch ein Bauprojekt anfallenden Prozesse von sehr großem Wert ist.

Das Ziel der Dienstleistungen im Rahmen des Construction & Project Management ist es, einen Mehrwert für den Kunden zu schaffen und eventuelle Risiken zu verhindern, und zwar durch die Koordinierung und Ausrichtung von konstruktiven Lösungen innerhalb der vom Kunden festgelegten finanziellen und technischen Ziele.

Top Management plant, managt und kontrolliert alle technischen und finanziellen Ressourcen, die in jeder einzelnen Entwicklungsphase des jeweiligen Projekts anfallen, dazu gehören:

  • Kosten- und Zeitplanung (Prognose und Zuwachs)
  • Risikobewertung und -überwachung
  • Projektkontrolle
  • Verwaltung von Lizenzen und Genehmigungen/ Genehmigung von Planungen
  • Verwaltung der Angebote von Bauunternehmen und des Ausschreibungsprozesses
  • Kostenkontrolle im Laufe des Bauprozesses
  • Überwachung der Arbeiten / Bauleitung
  • Inbetriebnahme und finale Abnahme

Das wesentliche Ziel ist es, Fristen, Kosten und Qualität durch die realistische Einschätzung der Zielsetzung garantieren zu können, sowohl in Hinblick auf die Einhaltung von Fristen als auch auf die Endsumme der Investition.

Das Team von Top Management besteht aus erfahrenen Fachleuten mit praktischen Kenntnissen der Bauindustrie, wie z.B.: Architekten, Ingenieuren, Bauleitern, Quantity Surveyors, Bauplanern und Experten für das Aufsetzen von Verträgen.

Projektüberwachung

Top Management Services

Der Kern der Projektüberwachung besteht darin, den Kunden objektive Informationen und Lösungen zur Verfügung zu stellen, die es ihnen ermöglichen Entscheidungen zu treffen, die einen reibungslosen Bauprozess gewährleisten.

Dies bedeutet die Überprüfung der technischen und administrativen Dokumentation und die Erstellung regelmäßiger Berichte über die Projektleistung in jeder Phase der Projektlaufzeit, vom Entwurf über die Inbetriebnahme bis zum Bau, indem ständig Lösungen bereitgestellt werden, um etwaige Schwierigkeiten des Projekts vorherzusehen.

Die Hauptaufgabe eines Projektsteuerers umfasst die Bewertung der Arbeit des Bauleiters, des Planers und der Subunternehmer, sowie die Terminüberwachung und Kostenanalyse.

Die Leistungen der Projektüberwachung von Top Management tragen zum Erfolg des Projekts durch die Prognostizierung von Problemen, das Erkennen von Verzögerungen und die Empfehlung von Lösungen bei, welche die technischen und finanziellen Ziele des Auftraggebers, Entwicklers und Mieters berücksichtigen.

Kunden von Top Management profitieren von den soliden technischen und finanziellen Empfehlungen der Projektüberwachung, die sich aus internen Spezialisten zusammensetzen, die Experten auf diesen Gebieten sind. Wenn sich der Kunde in einer Situation befindet, in der er eine Entscheidung treffen muss, hat Top Management ihm zuvor alle notwendigen Elemente zur Verfügung gestellt, um diese Entscheidung schnell und präzise zu treffen.

 
Was sind die Aufgaben der Projektüberwachung?

Die Aufgaben der Projektüberwachung beginnen nach Abschluss der technischen Due Diligence für den Erwerb eines Grundstücks oder einer Gebäudegruppe:

  • Unterstützung bei der Machbarkeit eines Projekts
  • Aufbau des Betriebs und Unterstützung der Beratungsphase / Benennung des Projektträgers bzw. Generalunternehmers
  • Überwachung der Umsetzung des Projekts während der Bauphase inkl. der Mängelbeseitigung
  • Überwachung der Fertigstellungsphase

Darüber hinaus muss der Projektsteuerer wissen, wie er sich an technisch-konstruktive Entwicklungen, an immer knapper werdende Zeitpläne und an neuartige Lagerhallen der letzten Meile „Last Mile” beispielsweise anpassen kann, um administrative Risiken vorherzusehen und die bestehenden Abbruchphasen zu vertiefen, die sich vervielfachen könnten.

 

Welche Rolle spielt der Projektsteuerer?

Der Projektüberwacher des öffentlichen Auftraggebers deckt je nach Art der Aufgabe mehrere Rollen ab, muss jedoch insgesamt:

  • die technische Unterstützung des Kunden im Baubereich
  • der Vermittler zwischen den verschiedenen Beteiligten eines Projekts
  • der Garant für die Gesamtdaten des Projekts (Spezifikationen, Vertrag, etc.)

Die Verantwortlichkeiten eines Projektmanagers in einem Überwachungsprojekt umfassen viele Fähigkeiten und Qualifikationen wie:

  • Erstellung relevanter Analysen
  • Aufbauen eins Vertrauensverhältnisses mit dem Kunden und den Projektbeteiligten
  • Rechtzeitiges kommunizieren von Informationen

Kurzum, der Projektüberwachungs-Spezialist muss eine „periphere Vision“ haben, um alle Elemente zu beherrschen, die zum Gelingen des Bauvorhabens beitragen.

 

Welche Aufgaben hat die Projektsteuerung?

  • Beratung und Überwachung von Unternehmen / Planungsbüros
  • Analyse von Dokumenten: Studie, Ausführung, Pläne, Berichte usw.
  • Finanzanalyse: Gesamtangebote, Kostenvoranschläge, zusätzliche Arbeiten usw.
  • Analyse von Studien- und Ausführungsplänen
  • Analyse von Vertragsdokumenten
  • Nachbereitung von Verwaltungsakten (Teilnahme an Besprechungen mit lokalen Behörden usw.) vom Entwurf bis zur Einholung von Genehmigungen
  • Vorschlag alternativer technischer Lösungen
  • Organisation und Berichterstattung von technischen, administrativen Besprechungen etc.

Was sind die Vorteile einer Projektsteuerung für Ihre nächste Baustelle?

  • Finanzieller Vorteil durch rechtzeitiges Antizipieren konstruktiver Lösungen und Projektanpassungen
  • Finanzieller Vorteil dank der technischen und finanziellen Analyse der Angebote, die es ermöglicht, die zusätzlichen Kosten zu ermitteln und die Verhandlungen aufzunehmen
  • Gewährleistung eines reibungslosen Betriebsablaufs durch regelmäßige Überwachung und Berichterstattung
  • Ein reibungsloser Ablauf des administrativen Teils und die Einholung von Genehmigungen
  • Frühzeitiges Erkennen von Planungsfehlern mit Lösungsvorschlägen, um diese zu beheben Mängel konstruktiv zu identifizieren und Lösungen zur Behebung anbieten (Beauftragung eines Sachverständigen etc.)

 

Wie funktioniert ein Projekt mit der Projektsteuerung von TOP Management?

Das Herzstück unserer Arbeitsweise ist die proaktive und transparente Kommunikation mit unseren Kunden und Mitarbeitern. Dazu werden verschiedene Tools und Aktionen eingesetzt:

  • Umfassende Analyse der Themen im Vorfeld und Übermittlung der Ergebnisse, damit der Kunde eine endgültige Entscheidung treffen kann, die gleichzeitig angepasst und ehrgeizig ist.
  • Regelmäßige Telefongespräche
  • Wöchentliches, zweimonatliches oder monatliches Treffen
  • Regelmäßige Berichterstattung per Bericht, per E-Mail
  • Markup auf den zu analysierenden Dokumenten

 

Warum mit TOP Management als Projektüberwacher zusammenarbeiten?

Globales Wissen aus Industrie, Logistik, Handel und Büros seit mehr als zehn Jahren bietet unseren Kunden viele Vorteile:

  • Partnerschaft mit Experten auf ihrem Gebiet zur Durchführung von Leistungen
  • Reaktionsfähigkeit und Vielseitigkeit der Teams
  • Fähigkeit, den Austausch in verschiedenen Sprachen zu verwalten
  • Verständnis und Anpassung der Teams an die Arbeitsmethoden der verschiedenen Länder
  • Schaffung einer engen und transparenten Beziehung zu unseren Kunden durch ständige Kommunikation und einen effizienten Reportingprozess
  • Kenntnis der neuesten technisch-konstruktiven Entwicklungen und baulichen Anforderungen, insbesondere auf nachhaltiger Ebene.

 

Beispielprojekte, die von Top Management entwickelt wurden

Als auf Projektsteuerung spezialisiertes Unternehmen hat Top Management im Auftrag von AMAZON an Großprojekten wie dem Bau von CARREFOUR mit 130.000 m², dem Bau von CONFORAMA mit 180.000 m² und diversen Projekten mitgewirkt.

Darüber hinaus hat unser Team technische Projekte durchgeführt, wie zum Beispiel die Errichtung eines Positiv- und Negativkühllagers von 35.000 m2 in Lens.

Zeitmanagement und Projektorganisation

Programmmanagement ist das parallele Management von verschiedenen Projekten zur gleichen Zeit, vom Entwurf bis zur Abgabe, das sowohl die Fristen, als auch die Kosten und die Qualität verbessert.

Die ganzheitliche Dienstleistung des Programmmanagements von Top Management erlaubt den Kunden, verschiedene zusammenhängende Projekte innerhalb eines festgelegten Zeitraums und eines festgelegten Budgets zu verfolgen. Top Management hilft Bauträgern, Eigentümern, Finanzinstitutionen, Versicherungsgesellschaften und anderen dabei, die Unsicherheiten und Risiken ihres Investitionsprogramms zu reduzieren. Da der Programm-Manager sich alleine um das Management aller Planungs- und Konstruktionsprozesse kümmert, kann die Überwachung optimiert und dem Kunden viel Zeit und Energie gespart werden. Zur gleichen Zeit legt er im Laufe des Prozesses Kontroll- und Qualitätsstandards fest, sorgt für deren Umsetzung und löst Probleme, die bei der Ausführung eines Projekts entstehen.

Die Programm-Manager von Top Management überprüfen alle Details des Projekts, legen Ziele fest, planen und priorisieren, managen und kontrollieren das Projekt und identifizieren und lösen Probleme.

Unser Team aus erfahrenen Fachleuten und die technische Einheit arbeiten eng zusammen mit dem Kunden, um alle Aspekte des Projektes zu definieren, zu planen, umzusetzen und zu vernetzen.

Die Dienstleistung des Programmmanagements beinhaltet:

  • Management aller Planungs- und Konstruktionsprozesse von einem einzigen Punkt
  • Entwicklung eines Arbeitsplanes für verschiedene Teilnehmer des Projektes
  • Beratung bei der Auswahl von Fachleuten im Bereich Planung/Design, Ingenieurswesen, Prüfungen und Inspektionen
  • Konzentration der Anfangsplanung um den Bauprozess zu beschleunigen
  • Programm-, Planungs-, Design- und Baumanagement
  • Unsere Spezialisten dienen als Erweiterung für das Team unserer Kunden
  • Vorschlag unterschiedlicher Übergabesysteme für den Entwurf/ die Konstruktion
  • Festlegung und Verwaltung von Planung und Budget
  • Value Engineering und Kostenanalysen
  • Vorbereitung von Ausschreibungsunterlagen und Verwaltung des Ausschreibungsprozesses
  • Festlegung und Verwaltung von Qualitätsstandards
  • Bereitstellung regelmäßiger Berichte über den aktuellen Stand jedes Projekts
  • Traditionelle Dienstleistungen im Rahmen der Bauleitung

Outsourcing Projektmanagement

Bei TOP MANAGEMENT sind wir der Überzeugung, dass ein externer Projektmanager der verlängerte Arm von uns und dem Kunden ist.

Der externe Projektmanager ist Teil der technischen Einheit des Kunden und hat zudem den Vorteil, die Erfahrung von TOP MANAGEMENT nutzen zu können.

Unsere Dienstleistungen beinhalten:

  • Planung, Überwachung und Kontrolle des Programms
  • Entwicklung und Aktualisierung der Planung
  • Festlegung und Überprüfung des Budgets
  • Designentwicklung und -management
  • Unterstützung bei Ausschreibungen/ Erstellung der Aufforderungen zur Angebotsabgabe
  • Vertragsmanagement
  • Management der Vertragsunternehmer
  • Kosteneinschätzung
  • Value Engineering
  • Projektkontrolle
  • Inspektion und Überprüfungen
  • Umsetzung von Änderungswünschen
  • Reklamationsmanagement
  • Lösung von Streitigkeiten

Durch die Anstellung eines externen Projektmanagers kann der Kunde sein Team für eine festgelegte Zeit mit qualifiziertem und erfahrenem Personal aufstocken, falls nötig kann dieser Zeitraum jederzeit verlängert werden.

Qualitätskontrolle

TOP MANAGEMENT hat sich auf den Industrie- und Handelssektor spezialisiert.  Deshalb ist uns die Wichtigkeit einer Qualitätskontrolle bewusst, insbesondere in Bezug auf den Boden und das Dach. Aus diesem Grund zählen zu unserem Team auch Experten für das Qualitätsmanagement.

Die Bodenfläche ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauprozesses, da diese Fläche die Grundlage für alle Tätigkeiten im Industrie-, Handels- und Logistikbereich ist. Einen strapazierfähigen Boden zu haben, der gut gewartet wird, ist besonders wichtig. Ebenso sollte dieser Boden von Anfang an gut gebaut werden, da anfallende Reparaturen schwer durchzuführen sind, ohne die Geschäftstätigkeiten ruhen lassen zu müssen und die Betriebsfähigkeit des Lagers einzuschränken. Aus diesem Grund investiert TOP MANAGEMENT so viel Zeit in die Qualitätsprüfung und -kontrolle.

Wir analysieren:

  • Design und Einsatz von Dichtungen
  • Feinheiten des Baus
  • Betonmischungen
  • Stahlteile, wenn vorhanden

Wir überwachen den gesamten Konstruktionsprozess der Bodenfläche.

Auch das Dach ist ein wesentlicher Faktor im Bauprozess, da ein undichtes Dach, falls vorhanden, häufig ein Grund für Streitigkeiten zwischen Mieter und Eigentümer ist. Deshalb hat TOP MANAGEMENT ein umfangreiches Kontrollsystem entwickelt.

Für TOP MANAGEMENT ist die Qualität ein wichtiges Anliegen. Aus diesem Grund hat das Unternehmen ein entsprechendes Werkzeug entwickelt, um den ganzen Bauprozess kontrollieren und überprüfen zu können.

Investitionsmanagement

Beratung zum Thema Planung, Management und Übergabe von einzelnen umfangreichen Projekten für den öffentlichen und privaten Sektor.

Investitionsprojekte sind im Allgemeinen sehr komplex und beinhalten nicht nur viele verschiedene Teilnehmer, sondern auch Risiken und Unsicherheiten. Die Wahl der richtigen Vorgehensweise ist daher von großer Bedeutung. 

In der Design- und Entwurfsphase bieten wir:

  • Definition der technischen Spezifikationen des Projekts
  • Risikoanalysen
  • Strategien zum Vertragsabschluss

In der Phase vor Vertragsabschluss bieten wir:

  • Auswahl von Vertragsunternehmern
  • Dokumentation der Ausschreibungen
  • Analyse und Vergleich der Angebote

In der Vertragsphase bieten wir:

  • Überprüfung des Vertrages
  • Analyse der technischen Anhänge

Während der Bauphase:

  • Überwachung des Bauprozesses

DUE DILIGENCE

Die Durchführung einer Due Diligence vor dem Bau, dem Erwerb und dem Kauf von Immobilien ist unerlässlich um potenzielle Risiken einschätzen und die Interessen sowohl des Projektträgers / Entwicklers als auch die Entwicklung eines Geschäftsprojekts schützen zu können.

Top Management hilft seinen Kunden auf folgende Weise:

  • Risiken identifizieren und mindern, insbesondere solche, die mit dem Erwerb von Immobilien verbunden sind.
  • Ermittlung von Art und Umfang aller technischen Risiken eines Projekts.
  • Analyse der rechtlichen Ausschreibungs-, Vertrags-, Bau-, Betriebs- und Finanzbeziehungen, die einen Einfluss auf den Wert eines Projekts haben können.

Dank der umfangreichen Erfahrung von Top Management im Handels-, Dienstleistungs-, Logistik- und Industriesektor können wir einen umfassenden Blick auf Ihr Projekt werfen und so dessen individuelle Notwendigkeiten besser identifizieren.

Was ist eine technische Due Diligence?

Jedes Immobilienprojekt beginnt mit dem Verkauf einer Immobilie, bei der es sich in der Regel um hochkomplexe Verkaufsobjekte handelt.

Deshalb bitten Entwickler häufig um verschiedene Ratschläge: gewerblich / finanziell / rechtlich.

Beim Verkauf von Immobilien ist immer eine Due Diligence erforderlich. Bei Top Management sind wir Spezialisten im Bereich Technical Due Diligence.

  • Wir analysieren die technischen Bedingungen des Verkaufsobjekts, nämlich der Immobilie, die Sie kaufen möchten.

Wir untersuchen das Verkaufsobjekt akribisch. Jedes Unternehmen kann diesen Service je nach Bedarf und Umfang bei uns beauftragen.

Ab hier wird unterschieden zwischen:

  • Immobilien mit bestehenden Gebäuden (Brown Field)
  • Grundstücke auf denen keine Bauart vorhanden ist (Green Field).

Due Diligence konzentriert sich nicht nur auf den Verkauf eines Gebäudes, sondern auch auf eine umfassende Analyse der Komponenten des gesamten Immobilienprojekts.

Jedes Mal, wenn wir eine Immobilie untersuchen und analysieren entscheiden wir, ob etwas Neues gebaut oder der Bestand wiederverwendet werden kann.

In diesem Studienprozess berücksichtigt das Top Management immer den Zweck der Immobilie und die zuküntige Nutzung.

Die Ziele einer technischen Due Diligence

Die Ziele einer technischen Due Diligence sind hauptsächlich folgende:

  • Systematische und fundierte Bewertung, um einen objektiven Eindruck von der Immobilie zu erhalten
  • Erkennung und Bewertung möglicher Risiken im Zusammenhang mit dem geplanten Immobilienprojekt
  • Erleichterung der Kaufentscheidung aus technischer Sicht
  • als Werkzeug für das zukünftige Immobilienprojekt dienen

Die umfangreiche Erfahrung die wir anbieten legt einen ganz besonderen Fokus auf die Unannehmlichkeiten, Anforderungen und unvorhergesehenen Ereignisse, die während des gesamten Prozesses auftreten können.

Folglich erkennen wir von Anfang an die möglichen Risiken des Bauprojekts.

Die verschiedenen Phasen einer technischen Due Diligence

  • Bei der Vorbereitung der Technical Due Diligence haben wir eine detaillierte Voranalyse in verschiedenen Phasen durchgeführt
  • Physikalische Bedingungen des Bodens (Topographie, Zusammensetzung und strukturelle Eigenschaften, usw.)
  • Bestehende Gebäude und Einrichtungen (Zustand / Mängel / Wartung, Genehmigungen und Lizenzen)
  • Stadtplanungsvorschriften / -gebühren (Nutzungsverordnungen, Akustik- und Verkehrspläne , u.a.)
  • Infrastrukturen, Zugang zu Dienstleistungen (sanitäre Einrichtungen, Strom, Trinkwasser, Telekommunikation, Gas, ÖPNV, Supermärkte, Banken, usw.)
  • Umwelt (Umweltverschmutzung, Überschwemmungsgefahr, Sturmgefahr, Archäologie, Kampfmittelsondierung, usw.)

Mengen- und Massenermittlung

Der Cost-Manager/Quantity Surveyor spielt eine wichtige Rolle beim Finanz- und Vertragsmanagement von Bauprojekten, da er genaue Kosteneinschätzungen zur jeweiligen Konstruktion liefert.

Die detaillierte Kalkulation der Kosten und des Budgets wird in Einklang mit den Vorschriften des Kunden vorgenommen. Die beratende Funktion eines Cost-Manager/Quantity Surveyor umfasst die Beratung zu Kosten und die Bestimmung des Budgets, um das Projekt starten zu können, das Kostenmanagement während der Entwurf- und Konstruktionsphase, die Verwaltung von Verträgen und auch die Übernahme von typischen Aufgaben eines Projektmanagers für den Kunden, wie beispielsweise die Überwachung des Bauprozesses.

Die Dienstleistungen von Top Management im Rahmen des Estimating beinhalten:

  • Die Vorbereitung eines anfänglichen Budgets und spätere Einschätzungen zur Ausschreibung
  • Ausgangsmaterialien, das heißt die genaue Anzahl der Materialien und der Arbeitskraft, die für die Ausführung des Projekts von Nöten sind
  • Vorbereitung eines Budgets für das Projekt/ Programm
  • Verwaltung und Überwachung der Zahlungsströme
  • Einschätzung der Kosten für das Value Engineering
  • Kostenanalyse für die Konstruktion
  • Überprüfung und Analyse der Angebote
  • Einschätzung der Zahlungsfortschritte
  • Anpassung von Einschätzungen und Überprüfung von Bestellungen
  • Kosten zur Vervollständigung der Analyse
  • Überprüfung der vorherigen Einschätzungen
  • Quantifizierung und Vorbereitung von Reklamationen

Wertanalyse

Mit Hilfe des Value Engineering werden Probleme gelöst, sowie nicht gewünschte Kostenfaktoren identifiziert und eliminiert, gleichzeitig verbessert sich die Funktionalität und Qualität des Projektes.

Das Ziel ist es, den Wert des Produktes zu erhöhen und zwar indem die Leistungsansprüche zu den kleinstmöglichen Kosten erfüllt werden. Im Bereich des Bauwesens bedeutet dies, dass unter anderem die Verfügbarkeit von Materialien, Baumethoden, Transportgründe, Beschränkungen und Begrenzungen des Baus, die Organisation und Planung, die Kosten und die Gewinne berücksichtigt werden müssen und die Vorteile, die genutzt werden können, um die Qualität zu verbessern und die negativen Umwelteinflüsse zu reduzieren.

Das Value Engineering beginnt mit dem Projektentwurf, an diesem Punkt können die Vorteile größer sein und sich dann auch auf den gesamten Bauprozess erstrecken.

Das Value Engineering beinhaltet:

  • Die Identifizierung der Kernelemente eines Produkts, einer Dienstleistung oder eines Projekts
  • Die Analyse der Funktionen dieser Elemente
  • Die Entwicklung von Alternativlösungen um diese Funktionen zu erfüllen
  • Die Bewertung der Alternativlösungen
  • Die Kosteneinschätzung der Alternativlösungen
  • Die detaillierte Ausarbeitung der Alternativen, die eine hohe Erfolgswahrscheinlichkeit haben

Projektabnahme

Die Überprüfung und probeweise Inbetriebnahme eines Prozesses findet nach der Installation der mechanischen Systeme, Wasserleitungen, Elektrik, des Brandschutzes, der Feuermelder und der Sicherheitssysteme statt.

Dieser Prozess ist notwendig, um die Übereinstimmung der Anlage mit den Spezifikationen und ihre korrekte Funktionsweise zu überprüfen. Die probeweise Inbetriebnahme der Immobilie ist ein wichtiger Schritt im Qualitätsprozess, der für die Abnahme des Projektes unerlässlich ist.

Dieser Prozess wird, ab der Entwurfsphase, von einem Team ausgeführt, dass:

  • die Projektanforderungen der Kunden entwickelt
  • dessen Umfang ermittelt und die Inbetriebnahme plant
  • alle Dokumente und Checklisten zum Entwurf analysiert, um die Anforderungen des Kunden an das Projekt zu erfüllen
  • Checklisten entwirft und die Checkliste zur Konstruktion überprüft
  • die Notwendigkeiten zu Unterweisungen erkennt und die den Vertragsunternehmen übermittelten Unterweisungen überprüft
  • persönlich den Stand der einzelnen Bauphasen überprüft
  • in regelmäßigen Abständen während der Konstruktionsphase den Bau besucht
  • Überprüfung der Funktionen vornimmt, wenn das Projekt abgeschlossen wurde