Comment la Maitrise d´ouvrage déléguée permet aux investisseurs d’optimiser la rentabilité, de transformer des actifs logistiques existants et d’améliorer la durabilité de leurs projets.
Lauris Deslex
Managing Partner
Inhaltsverzeichnis
Der Kontext
Der Logistikimmobiliensektor entwickelt sich derzeit sehr schnell. Sinkende Renditen, die Notwendigkeit, bestehende Assets zu optimieren, und neue Anforderungen im Bereich Nachhaltigkeit zwingen Investoren und Asset Manager dazu, ihre Projektstrukturen neu zu überdenken.
In diesem Kontext gewinnt ein Modell an Bedeutung, das zwar schon seit einiger Zeit existiert, aber erst jetzt häufiger angewendet wird: die Bauherrenvertretung.
Dieser Ansatz ermöglicht es, Immobilienprojekte stärker aus der Perspektive des Investors zu strukturieren, indem Finanzanalyse, technisches Management und operative Umsetzung in einer gemeinsamen Strategie zusammengeführt werden.
Was ist Development Management
Development Management ist in erster Linie eine Dienstleistung.
Dabei überträgt ein Investor die Durchführung einer Immobilienentwicklung an eine spezialisierte Einheit — einen Projektentwickler oder eine Beratungsfirma — die die Transaktion in seinem Namen strukturiert und steuert.
Der erste Schritt besteht immer darin, das Projekt aus finanzieller Sicht zu strukturieren. Das bedeutet, alle Elemente des Projekts in ein wirtschaftliches Modell zu integrieren: Grundstückserwerb, Baukosten, Honorare für Architekten und Ingenieure sowie weitere sogenannte Soft Costs.
Auf Grundlage dieses Modells werden die Einnahmen — beispielsweise Mieteinnahmen — prognostiziert und die Kosten analysiert, um zu prüfen, ob das Projekt wirtschaftlich tragfähig ist.
Mit anderen Worten: Das Projekt wird von Anfang an modelliert, um seine wirtschaftliche Kohärenz sicherzustellen, bevor die Investition umgesetzt wird.
Zwei Arten von Projekten
- Neubauten
- Gebäudesanierung
Dieses Modell kann auf zwei Hauptarten von Projekten angewendet werden.
Das erste ist die Neubauprojektentwicklung: ein Grundstück erwerben, ein Neubauprojekt realisieren und anschließend vermieten. In diesem Fall ermöglicht das Finanzmodell festzustellen, ob das Projekt die erwartete Rendite erzielt.
Im aktuellen Marktumfeld konzentriert sich jedoch ein großer Teil der Projekte auf die Transformation bestehender Immobilien.
Viele Logistikgebäude verlieren im Laufe der Zeit an Wettbewerbsfähigkeit — entweder weil Mietverträge veraltet sind oder weil die Immobilie nicht mehr den aktuellen Anforderungen der Nutzer entspricht.
In solchen Fällen eröffnet der Auszug eines Mieters häufig die Möglichkeit, die Immobilie neu zu positionieren. Die Analyse besteht dann darin, zu bewerten, welche Investitionen erforderlich sind, um das Gebäude zu verbessern, und welche zusätzlichen Einnahmen durch diese Verbesserungen erzielt werden können.
Dieser Ansatz ist besonders relevant für Asset Manager, die komplette Immobilienportfolios verwalten. Wenn es einem Gebäude gelingt, einen qualitativ besseren Mieter anzuziehen oder höhere Mieten zu erzielen, steigt der Wert der Immobilie automatisch innerhalb des Portfolios.
Die Bedeutung der Zeit für die Rentabilität
Bei jeder Immobilieninvestition ist Zeit ein entscheidender Faktor.
Je länger das Kapital gebunden bleibt, bevor Einnahmen erzielt werden, desto stärker wirkt sich dies negativ auf die Projektrendite aus.
Aus diesem Grund ist es entscheidend, den Zeitraum zwischen der Kapitalbindung und dem Moment zu optimieren, in dem die Immobilie Einnahmen generiert.
Die Bauherrenvertretung ermöglicht es, alle Phasen des Projekts — von der finanziellen Strukturierung bis zur Bauausführung — koordiniert zu steuern. Dadurch lassen sich Zeitpläne verkürzen und die Effizienz des gesamten Prozesses verbessern.
Nachhaltigkeit als Teil des Modells
Nachhaltigkeit ist ein weiterer Faktor, der bei der Projektentwicklung und Bewirtschaftung von Logistikimmobilien zunehmend an Bedeutung gewinnt.
Bei der Renovierung eines Gebäudes ergibt sich häufig die Möglichkeit, dessen Energieeffizienz deutlich zu verbessern. Solche Maßnahmen werden oft genutzt, um die Gebäudedämmung zu verstärken, technische Anlagen zu modernisieren oder effizientere Technologien wie Aerothermie zu integrieren.
Diese Verbesserungen ermöglichen es Gebäuden mit niedrigen Energieklassen, höhere energetische Standards zu erreichen, was gleichzeitig ihren Wert innerhalb von Immobilienportfolios erhöht.
Darüber hinaus folgt die Anpassung bestehender Bestandsgebäude auch einer im Sektor zunehmend an Bedeutung gewinnenden ökologischen Logik.
Die Revitalisierung und Aufwertung von Bestandsimmobilien reduziert die Auswirkungen neuer Bauprojekte und verbessert gleichzeitig die Flächeneffizienz. In vielen Fällen ist die Renovierung eines bestehenden Gebäudes sowohl aus wirtschaftlicher als auch aus ökologischer Sicht die effizientere Lösung.
Neue Kompetenzen zur Steuerung komplexerer Projekte
Die Umsetzung dieses Modells erfordert auch neue Kompetenzen in den für Immobilienprojekte verantwortlichen Teams.
Development Management verbindet Dimensionen, die traditionell voneinander getrennt waren: technische, finanzielle und rechtliche Aspekte. Dies bedeutet, zu verstehen, wie jede Entscheidung innerhalb eines Projekts das gesamte finanzielle Modell der Investition beeinflussen kann.
Aus diesem Grund hat TOP interne Weiterbildungsprogramme eingeführt, die sich an alle Mitarbeitenden im Unternehmen richten – von Projektmanagern über Verantwortliche im Geschäftsbereich bis hin zu administrativen Teams.
Ziel ist es, das Verständnis für Projekte aus einer ganzheitlicheren Perspektive zu erweitern und den Teams den Übergang von einer rein bauorientierten Projektsteuerung zu einer umfassenderen Sicht auf den gesamten Immobilieninvestitionszyklus zu ermöglichen.
Eine Chance in einem anspruchsvolleren Markt
Der Markt für Logistikimmobilien wird zunehmend wettbewerbsintensiver. Die Renditen sind gesunken, und die Identifikation neuer Investitionsmöglichkeiten im Immobilienbereich ist komplexer geworden als in früheren Marktzyklen.
In diesem Kontext ermöglicht die Bauherrenvertretung die Aktivierung von Projekten, die unter traditionellen Strukturen nicht immer realisierbar wären.
Gleichzeitig vollzieht sich im Sektor ein Wandel hin zu einem Modell, in dem weniger Neubauten entstehen und stattdessen die Transformation von Bestandsimmobilien an Bedeutung gewinnt.
In einem solchen Szenario haben flexiblere und stärker investorenorientierte Managementmodelle wie Development Management ein erhebliches Potenzial, zu einem wichtigen Instrument im europäischen Logistikimmobilienmarkt zu werden.
